Hur skapar man värde och samtidigt bygger en attraktiv och hållbar stadsmiljö?

Tredimensionella fastigheter (3D-fastigheter) innebär stora möjligheter för fastighetsägare, investerare och kommuner. Men det finns också många fallgropar. Utan god kunskap om processen och dess utmaningar kan det ta lång tid att få igenom en fastighetsbildning. Myndigheterna ställer höga krav på redovisning och att underlagen är detaljerade. Det gäller särskilt i nybyggnadsprojekt. För Atrium Ljungberg, som utvecklar och omvandlar Sickla till en attraktiv och hållbar stadsmiljö, har användandet av tredimensionella fastigheter inneburit nya möjligheter att nå sina lönsamhetsmål. Vi fick en pratstund med Kajsa Barkar som är senior konsult på Svefa och den som hjälpt Atrium Ljungberg med tredimensionell fastighetsbildning vid utvecklingen av Nobelberget.

För Atrium Ljungberg som är en av Sveriges största fastighetsägare och stadsutvecklare är hållbarhet ett centralt tema när de skapar attraktiva stadsmiljöer och framtidens stad. Sickla, som är ett av Atrium Ljungbergs stora projektområden, har under de senaste 20 åren utvecklats från ett nedgånget industriområde till en levande bli en levande stadsdel. Visionen är att skapa en urban, attraktiv och hållbar stad där invånarna ska vilja vistas och leva i många år framöver.

På vilket sätt kan tredimensionell fastighetsbildning vara ett verktyg i hållbar fastighetsutveckling?

En viktig aspekt med fastighetsutveckling är att den ska vara lönsam och det gäller i synnerhet för hållbar fastighetsutveckling. Lönsamhet är en central del i hållbarhet eftersom utveckling som inte är lönsam oftast blir väldigt kortsiktig vilket går stick i stäv med hela idéen med hållbar utveckling. Tredimensionell fastighetsbildning är ett bra verktyg som kan hjälpa utvecklare att nå sina lönsamhetsmål och skapa värdetillväxt.

Hur har tredimensionell fastighetsutveckling använts i projektet Nobelberget?

När det till exempel gäller utvecklingen av Nobelberget och Sickla så är frågan om mobilitet och parkeringar av avgörande betydelse för att man ska kunna fortsätta att utveckla området på det sätt som det är tänkt. I det här fallet avsåg den tredimensionella fastighetsbildningen ett stort garage i botten av fastigheten. Om man hade utvecklat fastigheten utifrån ett traditionellt perspektiv hade det inneburit att den bostadsrättsförening som äger garaget hade kunnat sätta käppar i hjulet för den framtida utvecklingen. Tack vare den tredimensionella fastighetsbildningen kan garaget placeras i en egen fastighet därmed förenklar man hanteringen av garageplatser och säkrar tillgången till parkeringsplatser även för de andra verksamheterna och bostäderna i området.

Vilka var utmaningarna och hur löste ni dem? 

En stor utmaning var att hålla tidplanen. Kötiden hos lantmäterimyndigheten var 9 månader innan handläggningen ens kunde påbörjas. Vi hanterade det genom att arbeta fram ett så fullständigt förrättningsunderlag som möjligt under väntetiden, och sedan ha en tät dialog med lantmätaren under förrättningen för att lösa alla frågor så snart de dök upp. Det ledde till att själva förrättningshandläggningen tog knappt fyra månader. 

Om man funderar på 3D-fastighetsbildning, vad ska man tänka på?

Tänk hållbar och långsiktig förvaltning! De enklaste lösningarna är inte alltid de som ger den bästa förvaltningen på sikt. 

3D-fastigheter innebär nästan alltid en högre grad av samverkan mellan fastighetsägarna, jämfört med traditionella fastigheter, och det underlättar för framtida ägare om samverkan är så låg som möjligt. Det kan vara värt mycket att undvika komplexa gemensamma anläggningar, utan i stället göra varje fastighet så självständig som möjligt, förutsatt att det är tekniskt och ekonomiskt genomförbart. 

Sedan finns det några praktiska saker som är bra att tänka igenom innan man börjar. 

  • Vad säger detaljplanen? Det måste finnas en användningsbestämmelse som motsvarar det ändamål som 3D-fastigheten ska bildas för. Till exempel måste det finnas en bestämmelse ”P” i detaljplanen för att det ska vara möjligt att bilda en 3D-fastighet för garage.

  • Tänk 3D redan i planeringsfasen. Om det är fråga om ett nybyggnadsprojekt så är det ofta en god idé att ha 3D-bildningen i tankarna redan på projekteringsstadiet. Det är ofta lämpligt att 3D-fastigheten får egna anslutningar för el, vatten, avlopp och liknande.

  • Räkna med handläggningstiden. Beroende på vilken kommun fastigheten ligger i kan handläggningstiderna hos lantmäterimyndigheten variera. Information finns ofta på myndighetens hemsida. I vissa fall kan kötiderna vara upp till ett år, så det är viktigt att ha rätt förutsättningar i tidplanen.

  • Hur långt har projektet kommit? Det är bra att redan i tidiga skeden ta hänsyn till den kommande 3D-bildningen, men för att fastighetsbildningen ska kunna slutföras krävs oftast att bygghandling eller motsvarande.

Vilka är dina bästa tips?

Jag har tre tips som ger en bättre och smidigare 3D-process.

  1. Ta fram ett underlag som beskriver både nya gränser och rättigheter på ett tydligt sätt. Ju bättre och mer underlaget är desto mindre tid behöver lantmätaren lägga ned, vilket ger både kortare handläggningstid och lägre förrättningskostnad.
  2. Utse en person som ansvarar för all löpande kontakt med lantmätaren. Det blir enklare för både dem och er.
  3. Gör ett bra förarbete. Om 3D-frågorna finns med tidigt minskar risken för problem senare.

Slutligen, använd en rådgivare med expertkompetens och erfarenhet av 3D-fastighetsutveckling och stadsutveckling.  Svefa har den nödvändiga kompetensen, erfarenheten och nätverket. Det innebär att även de mest komplicerade utvecklingsprojekt inte bara planeras, utan att de även genomförs framgångsrikt. Kontakta oss så säkerställer vi att ditt projekt blir verklighet.

Kajsa Barkar

Samhällsbyggnad & Fastighetsutveckling

010-603 86 16 kajsa.barkar@svefa.se
Vi använder cookies på denna webbplats. Läs mer om vad det innebär.