Analys: Stabilisering i Göteborg

Fastighetsektorn i Göteborg har haft en stark utveckling de senaste åren. Men med corona räknar Svefa med en viss avmattning och stabilisering på marknaden.

Lager/Logistik
Göteborg har av Intelligent Logistik för nittonde året i rad rankats som landets bästa logistikläge. Göteborgs hamn tillsammans med den hamnnära järnvägslogistiken spelar här en viktig roll. För närvarande finns 11 % av landets totala lagerstock i Göteborgsregionen. Sedan 2015 har Storgöteborg tillförts cirka 656 000 kvadratmeter nybyggd logistikyta. Under 2020 beräknas cirka 187 000 av landets totalt 580 000 kvadratmeter tillkommande logistikytor att uppföras i Göteborgsregionen.

Kontor
Göteborgs kontorsmarknad har varit mycket stark de senaste åren med rekordhöga hyresnivåer och rekordlåg vakans. Efterfrågan har varit genomgående hög, framförallt på moderna och yteffektiva lokaler i kommunikationsnära lägen. Nyproduktion går för närvarande på högvarv och tidigare projekt har blivit fullt uthyrda innan färdigställande. Till och med år 2023 väntas flera stora kontorsprojekt, motsvarande en total volym om över 300 000 kvadratmeter färdigställas, i områden som Gårda, Lindholmen, Masthugget och vid Lilla Bommen. Det är i detta tidiga skede svårt att förutse coronakrisens effekter på kontorssegmentet, men det bedöms utan tvivel finnas risk att den hittills positiva hyresutvecklingen kommer stanna av. Det bedöms även finnas risk för ökad vakans, vilket dessutom förstärks med den tillkommande kontorsvolymen.

Handel
Göteborgs mest attraktiva butiksläge har länge varit koncentrerat till stadskärnan från Nordstan, via Fredsgatan och Kungsgatan. Hyresnivåer i topplägen varierar inom ett brett intervall beroende på mikroläge och lokalstorlek. Utöver handeln i centrala Göteborg finns flera väletablerade handelsområden utanför centrum som Frölunda Torg, Backaplan och Sisjön, vilka naturligt konkurrerar med stadskärnan. Centrumhandeln kämpar även mot hård konkurrens från E-handeln, vilken inte minst bedöms stärkas på kort sikt med förändrade konsumtionsmönster till följd av den rådande coronasituationen.

Bostäder
Bostadsproduktionen i Göteborg har tagit rejäl fart under de två senaste åren, vilket avviker från stora delar av övriga Sverige. Trots det råder bostadsbrist och vakansen är obefintlig. Kommunen uppskattar ett årligt behov om 5 000 nya bostäder under en längre tid. Under 2019 färdigställdes 4 357 bostäder, en kraftig ökning från tidigare år. Pågående nybyggnation uppgick vid årsskiftet till 8 178 bostäder. Några stora påbörjade projekt är Fixfabriken och Masthuggskajen med cirka 1 200 bostäder vardera, samt Bostad 2021, en satsning mellan Göteborgs Stad och flera byggaktörer om 7 000 nya bostäder till år 2021. Fördelningen mellan bostadsrätter och hyresrätter för pågående nybyggnation är jämn och den tidigare stora värdeskillnaden mellan upplåtelseformerna ser ut att minska. Betalningsviljan för byggrätter med hyresrätter har ökat mer än för bostadsrätter och flera bostadsrättsprojekt har ställts om till hyresrätter. Bostadsegmentet är det segment på marknaden som värderas med lägst risk och bedöms för närvarande klara sig bäst ur coronakrisen. Dock bedöms en ökad risk för bostadsfastigheter inrymmande restaurang-/butikslokaler.

Investeringsmarknad
Efterfrågan på samtliga delmarknader har de senaste åren varit god och ett starkt intresse har visat sig för fastigheter i primära och sekundära lägen. En toppnotering av försäljningar 2019 var en mindre fastighet på Kungsgatan, där H&M-ägda Arket är ensam hyresgäst. Ramsbury förvärvade fastigheten av Wallenstam till ett pris om över 120 000 kr/kvm, en helt ny nivå för Göteborg. Direktavkastningen bedöms understiga 3,5 %. Även större miljardaffärer har genomförts, varav en där Balder förvärvade ett stort blandkvarter av Skandia Fastigheter på Avenyn. Den goda transaktionsaktiviteten har under 2019 visat på sjunkande direktavkastningskrav, främst för kontor och logistik. Framöver väntas dock en stabilisering, eller risk för ökade direktavkastningskrav inom de mest riskfyllda segmenten, exempelvis handel. En ökande osäkerhet på investeringsmarknaden väntas sammantaget medföra ett svagare 2020.

//Maj 2020. En kortad version av den här artikeln har publicerades den 27 maj av Fastighetstidningen.

Svensk Fastighetsmarknad Covid-19 special

Läs vår senaste rapport Svensk Fastighetsmarknad Covid-19 special. Den innehåller färsk marknadsdata samt vår analys av marknaden. Fyll i formuläret till höger för att ladda ned ditt pdf-exemplar. 

Erik Norrman

Affärschef Värdering & Analys

010-603 87 38 erik.norrman@svefa.se
Vi använder cookies på denna webbplats. Läs mer om vad det innebär.