”K-märkt” kontorsfastighet såld i off-marketaffär på Södermalm

I nummer 5/6 av tidningen Fastighetsvärlden analyserar Svefas värderare, David Fäldt Uppgard, det amerikanska investmentbolaget Angel Gordons och Scius Partners köp av fastigheten Barnängen 6 från AFA sjukförsäkringsaktiebolag.

I mars 2019 förvärvade amerikanska investmentbolaget Angelo Gordon tillsammans med Scius Partners fastigheten Stockholm Barnängen 6 från AFA sjukförsäkringsaktiebolag. Denna anrika och skyddsklassade fastighet uppfördes år 1917 och utgjorde då en del i ett ett välkänt område för textiltillverkning. Tidigt 2000-tal totalrenoverades byggnaden som ställdes om till kontor och har som sedan 2005 ägts av AFA sjukförsäkringsaktiebolag. Fastigheten har en uthyrbar area om cirka 10 300 kvm.

Byggnaden består av tre plan samt källare. De största hyresgästerna är Landstinget och Nyréns arkitekter. I augusti i år kunde vi även mötas av nyheten att Spotifys dotterbolag Soundtrap avtalat om att hyra 3 700 kvm i fastigheten. I och med detta kan man konstatera att fastigheten nu är fullt uthyrd. Andra hyresgäster är bland annat POC Sweden AB, Bannerboy AB och Next State AB

Köpeskillingen uppgår till 550 miljoner kronor vilket motsvarar en köpeskilling om 53 238 kr/kvm. Enligt Svefas bedömning ligger nytecknade varmhyror för moderna kontor i motsvarande lägen inom intervallet 3 250 – 3 750 kr/kvm. Med beaktande av rådande marknadsläge vid köpetidpunkten bedöms direktavkastningskravet för Stockholm Barnängen 6 till cirka 4,3%.

Fastigheten har en unik karaktär med högt i tak, stora ljusinsläpp, ett ovanligt pelarbjälklag och en stilren tegelfasad. Detta har gjort att fastigheten är skyddad med ”q” i detaljplan.

Det råder en hög efterfrågan på attraktiva kontorslokaler i Stockholms innerstad och Svefa spår även att denna efterfrågan kommer hålla i sig. Detta med tanke på att på den låga andel tillkommande och planerade nybyggnationer av kontorslokaler i Stockholms innerstad.
Området på östra Södermalm genomgår just nu en stor omvandling. Nybyggnationen av Bostadskvarteret Persikan, i nära anslutning till Barnängen 6, ska generera 1240 nya bostäder de kommande åren och därmed väntar en modernisering av det gamla industriliknande området.

Fastigheten gynnas även av närheten till den planerade nya blåa tunnelbanelinjen som ska passera genom området Sofia på Södermalm. Med detta i beaktande anser Svefa att fastigheten har en stor värdepotential. Dess historiska karaktär gör att objektet kan erbjuda unika lokaler som normalt är svåra att hitta på Stockholmsmarknaden.

Södermalm Barnängen 6

  • Läge: B-läge Södermalm kontor
  • Uthyrbar area totalt: ca 10 300 kvm
  • Hyresvärde, bedömt: ca 30 Mkr
  • Uthyrningsgrad: 85 %
  • Antal hyresgäster: ca 15
  • Underhållsbehov: Normalt

TRANSAKTION

  • Köptidpunkt: Mars 2019
  • Köpare: Angelo Gordon och Scius Partners, (AG Barnängen AB)
  • Säljare: AFA Sjukförsäkringsaktiebolag
  • Köpeskilling: 550 Mkr
  • Direktavkastningskrav: ca 4,3%
  • Kr/kvm: 53 300
Text: David Fäldt Uppgard
Artikeln har tidigare publicerats i tidningen Fastighetsvärlden nr 5/6
Vi använder cookies på denna webbplats. Läs mer om vad det innebär.