Analys: Linköping - fortsatt stabil kontorsmarknad

Kontorsmarknaden i Linköping har sett stigande hyresnivåer de senaste åren och är fortsatt stabil. Men inom handeln, påskyndad av Corona pandemin, pågår en omstrukturering. I Fastighetstidningens november nummer analyserar och kommenterar Svefas konsult Erik Lenne utvecklingen på Linköpings fastighetsmarknad.

Lager/Logistik
Som en del av Östgötaregionen har Linköping ett bra logistikläge med närhet till E4 samt god järn-vägsstandard. Annan viktig infrastruktur finns också på nära avstånd då grannstaden Norrköping har en av Östersjöns modernaste fullservicehamnar som växer kontinuerligt. Kunskapsmässigt ligger Linköpings universitet långt fram inom utbildning och forskning med flera olika inriktningar inom logistik. Byggandet av Ostlänken ger också regionen goda förutsättningar att möta framtidens efterfrågan inom logistik. Enligt tidningen Intelligent Logistik har det sedan 2015 tillkommit cirka 138 000 kvadratmeter logistikyta i regionen.

Kontor
Med något stigande hyresnivåer under de senaste åren har kontorsmarknaden i Linköping varit fortsatt stabil. En större nyproduktion pågår vid Stångån i stadens centrala delar där en av stadens stora fastighetsägare, Lundbergs Fastigheter, uppför Link Business Center. Ett projekt som omfattar cirka 13 500 kvadratmeter och som väntas vara färdigt kring årsskiftet 2021/2022. Bland hyresgästerna finns Danske Bank, Academic Work och Specialfastigheter. I stadsdelen Ebbepark planerar det kommunägda fastighetsbolaget Sankt Kors för cirka 70 000 kvadratmeter företagsyta som kommer att uppföras i etapper. Bland annat kommer Axis att flytta in i en ny byggnad i november 2021. Andra stora fastighetsägare inom kontorssegmentet är Castellum och Klövern.   

Handel
Linköping har flera A-lägen för handel, dels stadens mest centrala delar samt externhandelsområdet Tornby längs med E4. Handel är det segment som haft det tuffast under de senaste åren med ökade vakanser och flera etablerade klädkedjor som gått i konkurs. Den pågående corona-pandemin har också bidragit till kortare öppettider och lägre kundflöden. Inom dagligvaruhandeln har det dock skett nyetableringar. City Gross öppnade i slutet av 2019 sin andra butik i staden, cirka 4 000 kvadratmeter på Tornby. Även Willys har meddelat att man flyttar till större lokaler inom området, då man lämnat gallerian I-Huset för att under andra halvåret 2021 öppnar sin nya butik på cirka 3 800 kvadratmeter. En annan nyetablering på Tornby är möbelkedjan Mio som i början av 2020 öppnade sin nya butik i en nyproducerad byggnad på cirka 6 400 kvadratmeter. Andra handelsområden i staden är Mörtlösa och Ekholmen.

Bostäder
Antalet färdigställda bostäder har sedan toppnoteringen 2017 med 1 800 bostäder fallit tillbaka och landade 2019 på 900 bostäder. Ett värde som ligger något under kommunens prognos om 1 050 nya bostäder per år fram till 2037, och en befolkningsmängd som väntas öka med nästan 2 000 invånare per år. Stadsdelen Södra Ekkällan fortsätter att växa. Här har flera stora aktörer pågående eller under året avslutade projekt, däribland Lundbergs Fastigheter (374 hyresrätter), Riksbyggen (164 hyresrät-ter) och Bonava (244 bostads- och hyresrätter). 

Generellt har bostäder i regionstäder varit ett populärt investeringsobjekt under flera år. Kombinationen av låga räntor tillsammans med bostäders säkra och förutsägbara kassaflöden har under flera år pressat ner avkastningskraven.     

Investeringsmarknad 
Castellum förvärvade i en bytesaffär under 2019 sex centralt belägna kontorsfastigheter från Lilium. Förvärvspriset av det totalt 67 000 kvadratmetrarna uppgick till drygt 1,6 miljarder kronor med en bedömd direktavkastning om 4,8%. Samma år genomfördes även en affär där SBB förvärvade 24 samhällsfastigheter, totalt 28 300 kvadratmeter, från Botrygg för 950 miljoner kronor.

Det största affärerna under 2020 finns inom ett bedömt prisintervall om 140 till 350 miljoner och inne-hållit handelsfastigheter. I centrum har det genomförts två transaktioner längs Nygatan. I januari tillträdde Centria fastigheter Doppingen 16 där största hyresgästen är H&M och i juni tillträdde Botrygg fastigheten Dynamon 5 där bland annat Linköpings kommun, Synsam och Lindex är hyresgäster. På Tornby tillträdde Svenska Handelsfastigheter i maj de två fastigheterna Glaskolven 1 och 6. I den ena fastigheten pågår en hyresgästanpassning för att Willys ska flytta in. I början av 2020 förvärvade Balder fastigheten Palmen 3 där Scandic Hotell är enda hyresgäst, här är dock köpeskillingen okänd. 

//Den här artikeln publicerades i sin helhet i Fastighetstidningens november nummer. Du hittar numret här.

För mer information, kontakta

Jan Tärnell

Affärsområdeschef Värdering & Analys

010-603 87 23 jan.tarnell@svefa.se
Vi använder cookies på denna webbplats. Läs mer om vad det innebär.