KPA Pension förvärvar modernt och nybyggt landmärke vid Globenområdet.

I nummer 5/6 av tidningen Fastighetsvärlden analyserar Svefas Katrin Wallensjö Fabeges försäljning av Pelaren 1 till KPA Pension.

I Maj 2019 meddelade Fabege att de avyttrat sin fjorton våningar höga och moderna kontorsfastighet, Pelaren 1, till KPA Pension som är en del i Folksamgruppen. Fastigheten färdigställdes under hösten 2018 och utgör numera ett ståtligt landmärke för området med Tele2 Arena och Globen som grannar. Byggnadens uthyrbara area uppgår till 21 500 kvadratmeter.

Den största hyresgästen är mobiloperatören Tre som disponerar cirka 70% av den uthyrbara arean. Hyresgästens logga kan ses på långt avstånd från den intilliggande Nynäsvägen. Andra hyresgäster är EBAB i Stockholm AB, Storholmen AB, Stokab, Fazer Food Services samt Q-park. Byggnaden är modern med flexibla lokaler samt med en stor mängd ljusinsläpp. Fastigheten kan därmed anses vara relativt lättanpassad för framtida hyresgäster. Dessutom är byggnaden miljöcertifierad enligt BREEM-SE nivå: ”Very Good” hyresgästerna erbjuds bl.a. laddningsstationer för elbilar i garaget.

Försäljningen har skett genom en bolagsförsäljning där det underliggande fastighetsvärdet uppgår till 1 608 miljoner kronor vilket motsvarar en köpeskilling strax över 74 000 kr/kvm. Om man jämför med likvärdiga transaktioner under det senaste året är detta en anmärkningsvärt hög köpeskilling per kvadratmeter. Andra transaktioner i närtid, till exempel Barnängen 6 har gjorts på nivån 53 000 kr/kvm och Tranbodarne 11 (KF-Huset) på nivån 70 000 kr/kvm. Värt att notera är att båda dessa fastigheter är mer centralt belägna än Pelaren 1. Hyresnivån för Pelaren 1 bedöms enligt Svefa ligga på cirka 3000 - 3 400 kr/kvm. Kontorshyrorna har tidigare generellt sätt tidigare legat på något lägre nivåer och då framförallt i det äldre beståndet jämfört med de bedömda hyrorna i Pelaren. I och med den starka efterfrågan som finns avseende moderna kontorslokaler i Stockholms närförorter bedömer Svefa att vi sannolikt kommer se flera kontrakt tecknas på nivåer över bedömda hyresnivåerna i Pelaren 1 inom en snar framtid.

Med beaktande av rådande marknadsläge vid köpetidpunkten bedömer Svefa direktavkastningskravet för Stockholm Pelaren 1 till cirka 3,7%.

Det senaste året har vi sett flera starka hyresgäster lämna centrala Stockholm och söka sig till områden utanför tullarna. Exempel på detta är myndigheten SIDA, Telenor m.fl. Detta är en konsekvens av de rekordhöga hyrorna som just nu råder i Stockholms innerstad. Ytterligare tecken på den starka efterfrågan som nu finns på moderna arbetsplatser söder om Stockholms innerstad är att det pågår flertalet kontorsprojekt som färdigställs under kommande år i närområdet till Pelaren. Inte minst de stora volymerna nybyggda kontorslokaler vid området Fredriksdal, Sthlm New. Svefa bedömer att dessa fastigheter tillsammans kommer ha en viktig funktion i en relativt ung stadsdel och som växer fram i snabb takt.

Svefa bedömer att det finns en fortsatt stor efterfrågan på kontorslokaler i detta område. Om vi tittar i kristallkulan kanske detta område i framtiden kan komma att bli det nya inne – fast utanför tull!

Stockholm Pelaren 1

  • Läge: B-läge Globenområdet kontor
  • Uthyrbar area totalt: ca 21 500 kvm
  • Hyresvärde, bedömt: ca 65 Mkr
  • Uthyrningsgrad: 100%
  • Antal hyresgäster: ca 6
  • Underhållsbehov: Nyproduktion

TRANSAKTION

  • Köptidpunkt: Maj 2019
  • Köpare: KPA Pension (Folksamgruppen)
  • Säljare: Fabege Fastigheter Sverige AB
  • Köpeskilling: 1 608 mkr
  • Direktavkastningskrav: ca 3,7%
  • Kr/kvm: 75 000
Text: Katrin Wallensjö, Svefa
Artikeln/analysen är tidigare publlicerad i tidningen Fastighetsvärlden 5/6
Vi använder cookies på denna webbplats. Läs mer om vad det innebär.