Transaktionsåret 2019 - Ett rekordår?

Transaktionsåret 2019, blev det ett rekordår som alla trodde, hur står sig 2019 i jämförelse med tidigare år. Vilka segment har varit och kommer att vara heta framåt? Och hur kommer utvecklingen som helhet att se ut? Det är några av de frågor som Svefas vice VD och Affärområdeschef Transaktioner, Gustav Källén, svarar på i sin analys över året som gick.

Att 2019 skulle bli ett starkt transaktionsår var de flesta aktörer överens om. Underliggande förutsättningar med låga räntor, god tillgång till kapital och en stark hyresmarknad i de flesta segment pekade alla i samma riktning. Hur starkt året faktiskt har varit, och i vilken mån man kan tala om ett rekordår, beror dock på hur analysen genomförs.

Vi bedömer transaktionsvolymen på direktmarknaden till 185 miljarder kronor, vilket är 18 miljarder lägre i jämförelse med 2016. Om vi inkluderar majoritetsövertagande via börsen, kapitalmarknadstransaktioner, ökar det istället till 220 miljarder kronor att jämföra med 218 miljarder kronor rekordåret 2016. Skälet till att särredovisa direktmarknadstransaktioner och kapitalmarknadstransaktioner är dels för att visa på det totala investeringsintresset och dels för att visa på flödet av sedvanliga transaktionsprocesser, strukturerade såväl som off market, och med detta visa på den tillgänglig marknaden för absoluta majoriteten av säljare och köpare.

Under året har det genomförts sammanlagt 37 affärer på en affärsvolym över en miljard kronor. Tillsammans utgör de cirka 40 procent av den totala direktmarknaden och är fler än någonsin. Antalet affärer som helhet är dock på femårs-lägsta. Det starka investeringsintresset från institutionellt kapital, inhemskt och internationellt, skapar en efterfrågan på större portföljer. Större portföljer passar dessa aktörer bättre, dels för att det ska vara möjligt att uppnå satta allokeringsmål dels för att sänka transaktionskostnaderna som blir högre per förvärvad krona i samband med mindre förvärv. Intresset för större portföljer leder även till en volympremie vilket även motiverat säljsidan att just ställa ut större portföljer.

Vi har även sett rekordlåga direktavkastningskrav inom flertalet segment med undantag för handelsfastigheter där intresset är fortsatt starkt för de bästa objekten medan sekundära investeringsobjekt är betydligt svårare att omsätta med stigande direktavkastning som följd. Utmaningar och strukturförändringar som handeln står inför innebär även möjlighet till högre avkastning och flertalet specialiserade investerare har orienterat sig i vilka typer av butiker och lägen som ser ut att fungera långsiktigt i det nya handelsklimatet. Inom logistik ser vi en motsatt trend, där jakten på investeringar leder ut marknaden i sekundära lägen och/eller till nya värdenivåer.

Under ett år av avslut på rekordnivåer sker naturligt omallokeringar av portföljer och vi har sett flera strukturaffärer, bland annat Klöverns uttåg ur Karlstad, Randvikens försäljning till Nyfosa, men även Trumbäcken Invest AB, som kontrolleras av familjen Östman, som avyttrar med hopp om att marknaden nått sin peak. På utvecklarsidan har vi sett en fortsatt press som gett upphov till affärer – en av de större är Sernekes projektfastighet Säve flygplats där Castellum tar över utvecklingen. Här sker även slutregleringen i tidigare skede än vad som först indikerats där likviditeten prioriteras framför maximal vinstdelning samtidigt som 80 procent av Karlatornet avyttras till amerikanska Oaktree Capital Management.

Samhällsfastigheter har under flera års stått för ungefär 10 procent av transaktionsvolymen. Det senaste året är inget undantag. Det är dock i detta segment vi ser den största diskrepansen få motiverade säljare och antalet investeringsvilliga köpare. En stor del av investeringsvolymen har dock styrts mot nyproduktion och syns därmed inte i transaktionsvolymen. Den andra stora delen ryms under kapitalmarknadstransaktioner som inkluderar SBB Hemfosa-affären där samhällsfastigheter för över cirka 15 miljarder kronor bytte ägare under 2019. Exklusive kapitalmarknadstransaktioner bedömer vi volymen till 16,4 miljarder kronor. Vår bedömning är att Samhällsfastigheter fortsatt under 2020 kommer att vara ett av de allra hetaste segmenten. De underliggande demografiska behoven och tidigare års uteblivna investeringar borgar för att framtida behov är stort. Mycket kapital och kunskap kommer att krävas för att klara av de utmaningar segmentet ställs inför och många lösningar kommer att finnas i gränssnittet mellan den privata och den offentliga marknaden. Vi har dessutom flera internationella aktörer som letar efter möjligheter att ta sig in på den svenska marknaden. Ett inträde som dock är behäftat med politiska utmaningar, att snittvolymen per affär i segmentet är relativt låg och att offentliga aktörer ställer höga krav på dokumenterad erfarenhet i segmentet när de står som säljare. Vi ser även flera starka noterade aktörer i segmentet samhällsfastigheter samtidigt som tillgången till direktinvesteringar är begränsade, således tror vi på ytterligare strukturaffärer under 2020.

Till sist, om vi ger oss på en framåtblick bedömer vi att den extraordinära situationen med mycket låga räntekostnader och hög ekonomisk tillväxt sakteliga lider mot sitt slut. Samtidigt förväntas även högre upplåningskostnader, 15 till 30 punkter, mot bakgrund av nya krav på bankernas kapitaltäckningskrav. Vi betraktar det som en normalisering av investeringsklimatet och ur ett historiskt perspektiv råder det fortsatt mycket goda förutsättningar. Vi kan även konstatera att avkastningskraven för fastighetsinvesteringar har sjunkit avsevärt mindre än marknadsräntorna de senaste åren och skapat ett betydande ”yield gap” vilket innebär att kommande räntehöjningar till del är inprisade av dagens marknad. Avslutningsvis, hur var det nu med transaktionsvolymen – rekordår eller ej? Utöver att betrakta volymen inklusive eller exklusive kapitalmarknadstransaktioner så kan vi även väga in den generella värdeuppgång som skett. Om vi utgår ifrån 2019 års prisnivå så kan vi konstatera att 2006 års transaktionsvolym fortsatt är det år där högst andel av den totala stocken omsattes, cirka 240 miljarder kronor i 2019 års prisnivå att jämföra med fjolårets 220 miljarder kronor.

Gustav Källén

Vice vd & affärsområdeschef Transaktioner

Vi använder cookies på denna webbplats. Läs mer om vad det innebär.