Transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden räddades av ett starkt avslut i juni

Den totala transaktionsvolymen under första halvåret är 23% högre jämfört med samma period 2023. Året började med ett starkt första kvartal som var upp drygt 40% mot föregående år. Sedan blev fortsättningen betydligt svagare och under andra kvartalet ökade volymen med endast 9 procent jämfört med 2023. Hittills i år har samtliga månader utom juni haft en högre transaktionsvolym än föregående år.

Svefas affärschef Analys, Katrin Wallensjö, säger i en kommentar: ”De många positiva tongångar som bubblade i marknaden med en räntesänkning och inflation under kontroll såg ut att få genomslag under det första kvartalet. Men det dröjde ända till sista veckan i juni innan det gick att skörda frukterna av lägre räntor, stabil inflation och bättre möjlighet till finansiering,

Det utländska kapitalet som stod för hela 25 procent av volymen 2023 har i år minskat till endast 10 procent. Ingen utländsk investerare finns med bland årets fem största affärer, men två återfinns på säljsidan. ”Framför allt amerikanska investerare har ju en helt annan problematik och oro kring sin inhemska kontorsmarknad efter pandemin med hemarbete och höga vakanser. Därav är den investerarkategorin försiktig med investeringar i framförallt kontorssegmentet som utgör cirka 20 % första halvåret, men samma sak gällde även i fjol när de utländska köparna alltså var betydligt mer aktiva” fortsätter Katrin Wallensjö.

Men trots återhämtningen jämfört med förra året så är transaktionsvolymen fortsatt låg. Dock finns det hopp för en positiv utveckling framåt, inte minst då det tredje kvartalet rivstartade med en stor kontorsaffär i Stockholm på 3 miljarder när AMF sålde Mentorn 1 på Kungsbron till KPA Pension. ”Det är ett styrkebesked så klart som bådar gott. Nu sitter inte investerarna stilla i båten längre utan sätter segel. Vi vet också att många affärer avslutas i sommar och vi är optimistiska inför andra halvåret att fler kommer att göra affärer då räntor och finansiering har stabiliserat sig avslutar Katrin Wallensjö, affärschef Analys Svefa.

Slutspurt i juni räddade transaktionsvolymen för H1 2024

Ett mycket svagt juni, i alla fall fram till sista veckan hotade att sätta stopp för den stora återhämtning den svenska transaktionsmarknaden hittills uppvisat. Men med ett tillskott om cirka 8 miljarder sista veckan tippade bägaren till ett bra utfall jämfört med H1 2023, volymen H1 2024 är 23% högre. Året började med ett glädjeskutt och ett starkt Q1 som var upp drygt 40% mot föregående år, Q2 blev däremot betydligt svagare och ökade endast med 9% mot Q2 2023. Samtliga månader 2024 hade en högre transaktionsvolym än föregående år, utom juni. Svefa summerar transaktionsvolymen exklusive börs- och strukturaffärer för första halvåret till 64 miljarder kronor.

I våras var det positiva tongångar vad gäller ränta, inflation och finansiering. I maj sänkte Riksbanken styrräntan med en brasklapp om att fler sänkningar är att vänta. Detta besked fick inte riktigt den effekten i marknaden som vi och många med oss hade hoppats, juni var riktigt svagt ända till sista veckan, Q2 avslutades starkt.

Den totala transaktionsvolymen H1 2024 uppgick till cirka 64 miljarder. Det kan jämföras med föregående år då volymen H1 uppgick till cirka 52 miljarder kronor, vilket är en ökning med 23%.

Det första halvårets 64 miljarder kan jämföras med ett historiskt snitt de senaste 5 åren på 91 miljarder med en botten 2023 på 52 miljarder och en topp 2022 117 miljarder.

Inkluderar vi transaktionerna på börsen för första halvåret uppgår volymen till 66 miljarder kronor.

Antalet affärer är fler och antalet miljardaffärer är redan nu vid H1 2024 nästan lika många som för helåret 2023. Under H1 2024 skedde cirka 400 affärer, vilket är en ökning med cirka 20% mot H1 2023.

Det utländska intresset har svalnat

2023 överraskade med en andel om 25 % utländskt kapital och även om intresset svalnat så finns ett visst intresse från utländska aktörer att investera i den svenska fastighetsmarknaden. Under Q1 var andelen utländskt kapital cirka 17% men när vi summerar halvåret har andelen sjunkit till cirka 10%.

Vi konstaterar att det utländska intresset svalnat och att det inte finns någon utländsk aktör på topp 5 listan över största köpare. På säljsidan finns däremot 2 aktörer, DSV A/S, som genom dotterbolag sålde logistikfastigheten Örja 1:22 i Landskrona - halvårets största affär, samt CPP Investments som sålda 50% av Kista galleria.

Kommersiella fastigheter står sig som investerarnas favorit

Liksom tidigare kvartal är det kommersiella lokaler (kontor och handel) som det investerats i mest. Totalt utgör segmentet cirka 35%, varav kontor drygt 20% och handel drygt 10%. Det finns fortsatt en viss oro för kommande kontorsvakanser i både Stockholm och Göteborg. Trots detta har det skett ett antal stora kontorsaffärer i Stockholm i bra lägen.

På H1 2024 års topplista över störst affärer finns en stor kontorsaffär utanför tull. Det var Alecta Fastigheter som förvärvade Eken 6 & 14 av Atrium Ljungberg till ett fastighetsvärde om drygt 2,1 miljarder kronor.  För H1 2024 finns ett antal kontorsaffärer bland de 10 största, bland annat affären nämnd ovan samt Brädstapeln 13 som Folksam förvärvade av Engelska Europa Cirkapital Partners LLP.

Den stora oro vi sett i USA vad gäller kontorsfastigheter i kölvattnet av pandemin med ett utbrett hemarbete och därmed stora vakanser har vi inte sett på samma sett i Sverige även om vi även här trevar oss fram med nya arbetssätt och det framtida kontorsutnyttjandet.

Industri och logistikfastigheter

Trots att volymen ökat med 43% från föregående års H1 är den lägre än vid H1 för såväl 2019, 2021 och 2022. Årets hittills största affär avser en logistikaffär i Landskrona. Catena köpte fastigheten Örja 1:22 av DSV för 2,4 miljarder kronor, fastigheten har en areal om 274 000 kvm och uthyrbar area uppgår till 180 000 kvm fördelat på två nyuppförda byggnader.  Totalt utgjorde segmentet cirka 26% vilket i stor sett är oförändrat från helåret 2023.

Fortsatt försiktigt optimistiskt

Till följd av en nu högre grad av förutsägbarhet och efter att köpare och säljare stångats en tid börjar det nu märkas att transaktionsmarknaden är aktivare än på länge, även om affärerna är få jämfört med rekordhalvåret H1 2022 och bakåt i tiden är det en betydande högre grad av aktivitet.

Extra roligt är att vi ser en stadigt ökande volym från bottenkvartalet Q3 2023 till nu.

Det blir spännande att följa kommande halvår, vi vet att det är många affärer som kommer att avslutas i sommar, till exempel så har AMF sålt fastigheten Mentorn 1 i Stockholm för cirka 3 miljarder bara dagar i Q3.

Kanske är det nu vi ser effekterna av positiva räntesignaler, stabilare inflation, en mer tillgänglig kreditmarknad och därmed en högre förutsägbarhet avseende kredit- och finansieringskostnader.

Kanske är det också så att den svenska transaktionsmarknaden tröttnat på att sitta still i båten?

Nu seglar vi ur hamn!

Katrin Wallensjö, Affärschef Analys
Svefa