Behövs en reform av tomträttssystemet?

Ett antal tunga aktörer i fastighetsbranschen har låtit ta fram en rapport som nu i december 2024 lagts fram benämnd: Är tomträttens syfte satt ur spel? Rapporten visar på stora brister med det nuvarande regelverket kring tomträtter som bland annat lett till chockhöjda markhyror och en stor osäkerhet för berörda fastighetsägare och tomträttshavare.

En tomträtt är en nyttjanderätt till fast egendom, som kan upplåtas av staten eller en kommun, som ger tomträttsinnehavaren en mycket stark rätt till marken och den liknar i många avseenden ett ägande av en fastighet, bl.a. då den är utan begränsning i tid, i princip omöjlig att säga upp och tomträtten kan belånas på samma sätt som en fastighet. Men samtidigt har tomträtten ett inslag av hyra eftersom ersättningen för tomträtten utgörs av en tomträttsavgäld som vanligen omförhandlas var tionde år utifrån ett komplicerat system styrt av huvudsakligen två variabler, värdet på fastigheten beräknat utifrån den teoretiska situationen att fastigheten inte är bebyggd och dels den långsiktiga realräntan.

Bakgrunden till dessa regler går tillbaka över 100 år till när lagstiftningen kring tomträtter infördes i Sverige i början på 1900-talet. Det fanns två huvudsakliga syften med detta, dels ville lagstiftaren underlätta bostadsbyggandet genom att se till att kostnaderna för att förvärva mark med äganderätt inte skulle verka avskräckande för byggnadsexploatörer. Dels fanns det ett intresse av att kommuner och staten inte skulle gå miste om de långsiktiga intäkter som ett markägande hade medfört. Lösningen blev ett system där tomträttshavarna fick en mycket stark långsiktig nyttjanderätt samtidigt som ersättningen (tomträttsavgälden) regelbundet skulle justeras utifrån den avkastning markägaren annars skulle kunna få av marken.

Claes Rainer, affärschef på Svefa Juridik, uppger att mycket av osäkerheten i det nuvarande systemet beror på att lagstiftaren har överlämnat fastställandet av principerna för beräkningen av tomträttsavgälden till rättspraxis. Det har lett till att omförhandlingen av tomträttsavgälder idag regelmässigt sker i form av domstolsprocesser, vilket leder till såväl högre kostnader för parterna.

Det leder även till en stor oförutsägbarhet eftersom principerna för fastställandet av avgälden är mycket komplicerade, såväl juridiskt som värderingsmässigt. Det finns även pågående mål i Högsta domstolen (bl.a. mål T 3706-23) där HD har valt att ta upp frågor kring bl.a. avgäldsräntans storlek och avgäldsunderlaget.

I rapporten föreslås att en statlig utredning bör tillsättas för att utreda vilka ändringar som behövs i regelverket när det gäller:

• Att principerna för hur avgäldsunderlaget (värdet på fastigheten) ska fastställas bör preciseras i lagstiftningen, särskilt för kommersiella lokaler. Dagens värderingar utifrån ortspriser leder till stora osäkerheter, bland annat då det finns få försäljningar och indata till värdeberäkningar, osäkerhet om byggkostnader i täta miljöer och oklarheter om hur avkastningskrav skiljer sig åt mellan ett kalkyltillfälle inför nyproduktion och för redan befintliga fastigheter.
  
  
• Att avgäldsräntan bör förankras i en känd realränta, till exempel genom att använda Konjunkturinstitutets vid varje tidpunkt senaste prognoser för den långsiktiga realräntan.
  
  
• Bör ett helt annat system införas, som inte bygger på avgäldsunderlag och avgäldsränta?

Svefa Juridik följer den senaste rättsutvecklingen på området.