Nyheter och fastighetsrättsliga avgöranden i MÖD och HD

Det händer mycket inom det rättsliga området i allmänhet och inom det fastighetsrättsliga området i synnerhet. Flödet av nyheter och avgöranden är stort men här tar vi upp några som både är intressanta och aktuella utifrån ett fastighetsperspektiv.

MÖD upphävde detaljplan vid Siljan

En detaljplan hade antagits för ett område invid sjön Siljan för att kunna bygga 20 bostadshus och utveckla strandområdet med bland annat småbåtshamn och badplats för ökad tillgänglighet för allmänheten. Kommunen hade i planbeskrivningen som särskilt skäl för att upphäva strandskyddet anfört att området behövs för anläggningar (med småbåtshamn och omklädningshytter) som för sin funktion måste ligga vid vattnet. Länsstyrelsen hade inte överprövat kommunens beslut att i detaljplanen upphäva strandskyddet.

Men Mark- och miljööverdomstolen (MÖD) fann att det bland annat saknas utredning i fråga om behovet av anläggningarna kan tillgodoses på något annat sätt utanför det aktuella strandområdet, exempelvis inom närliggande LIS-områden. MÖD fanns därför att det saknas tillräckliga skäl att upphäva strandskyddet och att kommunens beslut att anta detaljplanen skulle upphävas.

Mark och miljööverdomstolens dom 2023-02-24 i mål P 6726–21.

Fråga om ersättning när kommun tar över ansvar för väg

När Tyresö kommun antagit detaljplan för att ta över huvudmannaskapet för en väg skulle en gemensamhetsanläggning upphävas. Kommunen accepterade att betala 150 000 kr i ersättning för områden som planlagts som kvartersmark. Kommunen överklagade emellertid Lantmäteriets beslut om ersättning enligt 38 och 40 a §§ anläggningslagen för upphävandet inom område som är allmän plats.

Mark- och miljööverdomstolen (MÖD) gjorde initialt bedömningen att de utträdande fastigheterna inte anses förlora tidigare investeringar då det enligt detaljplanen inte är fråga om någon ändrad markanvändning avseende vägarna och då kommunen tar över väghållningen samt inte tar ut någon gatukostnadsersättning. Vidare ansåg MÖD att de deltagande fastigheterna fortsatt kunde nyttja vägen och att kommunens fastighet inte ökar i värde då marken inte frigörs för något annat ändamål. Mot den bakgrunden fann MÖD att deltagandet i gemensamhetsanläggningen, vid tidpunkten för upphävandet, inte längre anses ha representerat något värde för deltagarna. Kommunen behövde därför inte betala någon ersättning för upphävandet av gemensamhetsanläggningen avseende område som är allmän plats.

Mark och miljööverdomstolens dom 2023-02-21 i mål F 9371–21.

Bygglov – villkor om blåbärsodling inte tillåtet

På en lantbruksfastighet i Båstads kommun bedrivs blåbärsodling och byggnadsnämnden gav ett positivt förhandsbesked för uppförande av ett bostadshus på fastigheten för att ägaren skulle kunna bo nära sin blåbärsodling. Nämnden hade vidare villkorat beskedet med att det skulle bedrivas blåbärsodling på fastigheten.

Sammantaget fann Mark- och miljööverdomstolen (MÖD) att de allmänna skyddsintressena avseende naturvård, kulturmiljövård och friluftsliv vägde tyngre än det enskilda intresset av att bygga på platsen. Domstolen slog också fast att det inte är möjligt för en byggnadsnämnd att meddela att villkor för bygglov att det ska bedrivas viss verksamhet (i detta fall blåbärsodling). Detta faller enligt MÖD utanför ramen för de syften som ska tillgodoses vid en bygglovsprövning och villkoret får enligt förvaltningsrättsliga principer inte meddelas.

Mark och miljööverdomstolens dom 2023-02-22 i mål P 13146-21.

Hyresjuridik – andrahandshyresgästs rättigheter

I en dom den 28 december 2022 hade en fastighetsvärd hyrt ut en bostadslägenhet på Sibyllegatan i Stockholm till ett bolag. Bolaget hyrde i sin tur ut lägenheten i andra hand till utländskt bolag där bolagets ställföreträdare angavs som namn på den boende i förstahandskontraktet.

Huvudregeln i hyreslagen är att en andrahandshyresgäst i princip aldrig har några rättigheter gentemot fastighetsägaren, eftersom denne bara har ett hyresavtal med förstahandshyresgästen.

Men i detta mål slog HD fast att andrahandshyresgästen har samma rättigheter gentemot fastighetsägaren som förstahandshyresgästen (vad gäller besittningsskydd m.m.) om vissa villkor är uppfyllda: det finns en intressegemenskap mellan de två hyresgästerna,
om avsikten aldrig var att förstahandshyresgästen skulle bo i lägenheten, om förstahandshyresgästen därför inte har något behov av den, om omständigheterna är sådana att man försökt kringgå lagregler till förmån för hyresgästen, om förstahandshyresgästen avstått sitt besittningsskydd, om upplägget skett för att förstahandshyresgästen ska kunna ta ut högre hyra av andrahandshyresgästen.

Högsta domstolens dom 2022-12-28 i mål T 7236-21

Samfälligheter – sakägare vid förrättning

Lantmäteriet beslutade om fastighetsreglering rörande en fastighet i Lysekils kommun som innebar att fyra av tretton fastigheters andelar i en samfällighet överfördes till fyra andra fastigheter som inte tidigare varit delägare i samfälligheten. Övriga fastigheter som ingick i samfälligheten informerades inte om den pågående förrättningen eller beslutet. Mark- och miljööverdomstolen avslog deras ansökan med hänvisning till att fastighetsägarna inte var sakägare i fastighetsregleringen.

Högsta domstolen (HD) resonerade kring att sakägare är den som på något konkret sätt är berörd av ett beslut, att det påverkar dennes rättsställning eller annars har ett intresse av beslutet. Begreppet tolkas dessutom olika i olika lagar och är bredare i miljöbalken och snävare i fastighetsbildningsärenden.

HD slog fast att en delägare i en samfällighet är sakägare inte bara vid beslut som innebär en förändring i antalet fastigheter eller förändringar i andelstalen utan också vid beslut som rör delaktigheten i samhälligheten, t.ex. när vid fastighetsreglering en andel i samfälligheten förs över från en delägarfastighet till en annan. Eftersom de klagande fastighetsägarna inte behandlats som sakägare har enligt HD domvilla förekommit. Lantmäteriets beslut undanröjdes och HD återförvisade målet till Lantmäteriet för ny handläggning.

Högsta domstolens beslut 2023-02-23 i mål Ö 992-22