Ny dom i HD i Smyrnamålet - Tvisten avgjord

Det händer mycket inom det rättsliga området. Flödet av nyheter och avgöranden är stort men här tar vi upp några som både är intressanta och aktuella utifrån ett fastighetsperspektiv.

En av de rättsprocesser som har förts de senaste åren är det så kallade Smyrnamålet (Högsta domstolens mål T 3706-23) mellan Statens Fastighetsverk och Bostadsrättsföreningen Smyrna 5 på Gärdet i Stockholm. HD:s dom meddelades den 24 april 2025.

Staten äger fastigheten Smyrna 5 och fastigheten förvaltas av Statens Fastighetsverk (SFV). Fastigheten är upplåten med tomträtt till föreningen och den nuvarande tomträttsavgälden fram till 2021 är 1 900 000 kr per år.

SFV begärde att mark- och miljödomstolen (MMD) skulle fastställa den årliga avgälden för tomträtten till 5 490 000 kr för den nästkommande tioårsperioden. SFV menade att markvärdet är om 183 000 000 kr och att avgäldsräntan ska vara 3 procent.

Föreningen motsatte sig ändring av avgälden och menade att värdet på fastigheten i stället var 167 433 480 kr (20 088 kr/kvm BTA x 8 335 kvm) och att avgäldsräntan skulle vara 1 procent.

MMD bedömde, då delar av två våningsplan delvis jämställts med våning under mark, att den av Brf Smyrna tillämpade avgäldsgrundande ytan ska därför ligga till grund för beräkningen av markvärdet, dvs. 8 335 kvm.

Vad gäller avgäldsräntan gjorde SFV gällande att gällande praxis har slagit fast en räntesats på 3 procent och har bl.a. hänvisat till Mark- och miljööverdomstolens (”MÖD”) avgörande den 22 december 2017 i mål F 9187-16 och MÖD:s dom den 25 januari 2019 i mål F 8273-17. Brf Smyrna har mot detta gjort gällande att det skett sådana förändringar på marknaden att den realränta som tillämpats i praxis inte längre är relevant, grundat bland annat på rapporter från Konjunkturinstitutet om det långsiktiga ränteläget. MMD uttalade att det är svårt att vid ett givet tillfälle göra en säker bedömning av framtida räntor och en exakthet i ränteberäkningen är inte möjlig att uppnå. Vid en samlad bedömning, där domstolen fäst vikt vid att det ytterst är fråga om en skälighetsbedömning och att sökt ränta bör svara mot ett långsiktigt jämviktsläge, ansåg MMD att avgäldsräntan ska bestämmas till 2 procent. MMD fastställde därför avgälden till 3 348 670 kr.

MÖD gick på föreningens linje när det gäller att ytor med begränsat ljusinsläpp inte ska räknas med i den avgäldsgrundande ytan, och utgick från en yta om 8 335 m². Beträffande räntesatsen uttalade MÖD att det i målet är en långsiktig realränta på den allmänna kapitalmarknaden som ska användas som utgångspunkt, med ett visst tillägg för att kompensera fastighetsägaren för markvärdestegringen under avtalsperioden, den s.k. triangeleffekten. MÖD uttalande att även om det alltså är visat att den långsiktiga realräntan var negativ vid bedömningstillfället ansåg MÖD att det inte med tillräcklig säkerhet går att dra slutsatsen att det långsiktiga ränteläget förändrats på ett sådant sätt att det därför finns skäl att frångå den avgäldsränta om 3 procent som fastställts i praxis. MÖD fastställde därför tomträttsavgälden till 5 023 004 kr per år.

Högsta domstolen (HD) meddelade sin dom i målet den 24 april 2025. HD uttalade att den åberopade utredningen inte gav underlag för några tydliga förutsägelser om ränteläget men ger ändå tillräckligt fog för slutsatsen att den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden kommer att ligga ganska stabilt på en lägre nivå än 2 procent under en stor del av den tid som är av betydelse för bestämmandet av avgälden. Sannolikheten talar för att en långsiktig realränta på fastighetsmarknaden i fråga om mark som antas ge en värdesäker avkastning inte avviker alltför mycket från den räntan. Vid bedömningen av skälig avgäldsränta bör vägledning alltså hämtas från denna uppskattning av den långsiktiga realräntan. Med hänsyn tagen även till övriga omständigheter, främst det förhållandet att tomträtten avser bostadsändamål, slog HD fast avgäldsräntan ska ligga på 1,75 procent för den aktuella perioden. Detta utgör en väsentlig ändring i förhållande till tidigare praxis som får mycket stor inverkan på avgälderna framöver. I det målet sattes avgälden till 2 900 000 kr.

Högsta domstolens avgörande aktualiserar frågan om det är läge att överväga tomträttens funktion. Det är en hybrid mellan ägande och nyttjanderätt som kan ha spelat ut sin roll. Det oförutsägbara systemet med chockhöjningar av avgälden leder ibland till ett moment 22 för tomträttshavarna. De höga avgälderna gör det ekonomiskt olönsamt att bedriva verksamhet på tomträtten samtidigt som det är mycket svårt att överlåta en tomträtt med mycket hög avgäld. Det är dessutom ytterst svårt att lämna tillbaka en tomträtt till staten eller kommunen. Frågan är om tomträtten har något existensberättigande på dagens fastighetsmarknad. Det ursprungliga syftet att inte avskräcka byggnadsexploatörer med kostnaden för att förvärva en fastighet torde inte längre vara aktuellt med dagens finansieringsmöjligheter.

Det som behövs är lagändringar som innebär:

• Att kriterierna för att bestämma avgälden måste bli mer förutsägbara, till exempel mer liknande hur marknadshyran sätts för kommersiella lokaler.
  
  
• Att det inte ska krävas en dyr och tidsödande domstolsprocess för att bestämma avgälden.
  
  
• Att avskaffa tomträtten helt och ersätta den med ägande eller arrende.
  
  

Antingen behövs en genomgripande reform av regelverket för att göra regleringen av avgälden mer smidig och förutsägbar eller så ska tomträtten kanske förpassas till rättshistorien?