Dagens moderna samhälle innebär utmaningar och ställer höga krav på planering vid exploatering och utveckling av ny bebyggelse. När området runt före detta Graninge Stiftsgård i Nacka, som är beläget invid Kilsviken och har ett högt kulturvärde, skulle utvecklas behövde anslutningar till kommunalt vatten och avlopp lösas. Svefa anlitades för att hjälpa och stötta exploatören Backastad genom hela förrättningsprocessen och bildandet av gemensamhetsanläggning.
Uppdraget
Backastad, som är en del av Backahill, utvecklar Graninge Strand (fd Graninge Stiftsgård) i Nacka för bostäder, restaurang och vårdboende.
Graninge Strand är beläget i ett stort park- och skogsområde med fantastisk utsikt över Baggensfjärden på gränsen till Värmdö. Området har ett högt kultur och naturvärde med flera äldre byggnader som bevaras.
Utvecklingen av Graninge Strand sker i etapper. I området har ett seniorboende med 54 lägenheter, två bostadsrättsföreningar med totalt 35 lägenheter samt en fastighet med 42 hyresrätter färdigställts.
Ombyggnationen av huvudbyggnaden, tidigare Graninge Stiftsgård, är klar. Nästa etapp omfattar en fastighet med 16 bostadsrättslägenheter samt ombyggnation av en fastighet med tre lägenheter.
I samband med exploatering av området behöver anslutning till kommunalt vatten och avlopp lösas, och Svefa anlitades för att stötta Backastad vid bildande av gemensamhetsanläggning inklusive nödvändig markåtkomst.
I uppdraget ingick:
- Utredning och bedömning av fastighetens förutsättningar utifrån gällande detaljplan och fastighetsrättsliga förutsättningar
- Ansökan om bildande av gemensamhetsanläggning till lantmäterimyndigheten
- Förhandling med berörda fastighetsägare
- Löpande informera till berörda fastighetsägare om projektet och kommande ledningsarbeten
- Framtagande av avtal om ledningskorsning och korsning av vägrättsområde
- Framtagande av stadgar och underlag för bildande av samfällighetsförening
- Rådgivning och stöd i kontakten med lantmäterimyndigheten kontinuerligt under hela processen
- Fastighetsrättsligt stöd under hela processen
Så tog vi oss an uppdraget
Befintlig bebyggelse har sedan lång tid tillbaka anslutning mot kommunalt va-nät via sjöförlagda ledningar i Kilsviken fram till anslutningspunkten i Eriksvik, en ledningssträcka på ca 1100 meter.
För att klara kapacitetsbehovet för den nya bebyggelsen behövde nya ledningar anläggas i samma sträckning.
Utmaningar
- Den befintliga sjöledningen saknade formell rättighetsupplåtelse. Inga servitutsavtal eller nyttjanderättsavtal kunde återfinnas.
- Flera fastighetsägare vars mark/vatten berördes av ny ledningsdragning motsatte sig ledningens och anslutningspunktens placering.
- Ny ledning behövde dras i strandskyddsområde.
- Ny ledning korsade vägbro (vägrättsområde) och ledningsrättsområde för gasledning, avloppsledning och telekabel.
- Ny ledning förläggs delvis i befintlig gemensamhetsanläggning för väg.
Lösning
Svefa tog fram ansökan om bildande av gemensamhetsanläggning i samverkan med projekterande konsulter, och stöttade Backastad i hela förrättningsprocessen, skötte kontakter med lantmäterimyndigheten och deltog på arbetsmöten och förrättningssammanträden.
Svefa förhandlade även med de fastighetsägare som berördes av ledningssträckningen samt informerade löpande om projektet och kommande ledningsarbeten.
Svefa stöttade även Backastad vid framtagande av avtal om ledningskorsning med övriga berörda ledningsägare och avtal om korsning av vägrättsområde.
Svefa tog även fram stadgar och övrigt underlag som krävs för bildande av samfällighetsförening.
Svefa stöttade Backastad med fastighetsrättslig expertis genom hela processen.
Rättsligt säkrad VA-lösning och fungerande föreningsförvaltning
När det gäller exploatering och utveckling av nya bostadsområden är det av största vikt och av avgörande betydelse att man gör rätt från början. Detta för att kunna hantera eventuella överklaganden som kan fördröja förrättningsprocessen under lång tid. Vid utvecklingen av Graninge Strand var anslutning till kommunalt vatten och avlopp en förutsättning för att projektet skulle lyckas.
Det fanns flera utmaningar som hade kunnat stjälpa projektet i form av att befintliga sjöledningar saknade formell rättighetsupplåtelse och det fanns varken servitutsavtal eller nyttjanderättsavtal. Ledningarna behövde dessutom dras genom ett strandskyddsområden och flera fastighetsägare motsatte sig utvecklingen.
Tack vare Svefas underlag och stöd har nu det nya bostadsområdet en fungerande vatten- och avloppslösning som är rättsligt säkrad, och en fungerande föreningsförvaltning av anläggningen..
”Byggaktörer och markexploatörer kan vinna mycket tid och spara stora kostnader genom att använda en rådgivare med kompetens och erfarenhet av gemensamhetsanläggningar och lantmäteriförrättningar för att ta fram väl genomarbetade och korrekta underlag för förrättningsprocessen. ”
Kajsas bästa tips för att skapa gemensamhetsanläggningar
- Fundera på genomförandefrågor tidigt i projektet, gärna redan i planskedet. Vilka anläggningar i området ska vara gemensamma för flera fastigheter och i så fall för vilka? Behöver mark tas i anspråk som ni inte har rådighet över? Finns det behov av att nyttja befintliga gemensamhetsanläggningar/samfälligheter i närområdet och hur ska det i så fall lösas?
- Ta fram ett bra underlag till förrättningen. En tydlig beskrivning av vad gemensamhetsanläggningen ska omfatta, vilka fastigheter som ska delta, vilka andelstal som ska gälla och grunden för beräkning av andelstalen. Ett genomarbetat underlag minskar handläggningstiden och kostnaden hos lantmäterimyndigheten.
- Utse en kontaktperson mot lantmäterimyndigheten i förrättningen som ansvarar för att driva ärendet framåt och samordna information från projektet till myndigheten.
- Använd en rådgivare med kompetens och erfarenhet av gemensamhetsanläggningar och lantmäteriförrättningar. Svefa har nödvändig kompetens, omfattande erfarenhet och nätverket. Det innebär att även de mest komplicerade utvecklingsprojekt inte bara planeras, utan att de även genomförs framgångsrikt. Kontakta oss så säkerställer vi att ditt projekt blir verklighet.
Svefa Guide: Bildning av gemensamhetsanläggningar
Så gör ni för att korta tiden och minska kostnaderna
Kajsa Barkar
Affärsutvecklingsansvarig Samhällsbyggnad & Fastighetsutveckling
Utbildad civilingenjör Lantmäteri från Kungliga Tekniska Högskolan.
Mångårig erfarenhet av inom det fastighetsrättsliga området som förrättningslantmätare och som konsult i samhällsbyggnadsprojekt. Mångårig erfarenhet av fastighetsbildning med specialisering på tredimensionell fastighetsbildning i tätort omfattande möjlighetsanalyser och plantolkning, framtagande av fullständiga underlag för fastighetsbildning, servitut och gemensamhetsanläggningar, fastighetsrättslig rådgivning till fastighetsägare och kontakter med lantmäterimyndighet och kommun samt upprättande av avtal i samband med marköverlåtelser och servitutsupplåtelser.
Läs mer om fastighetsbildning
