Ingen reklamationsskyldighet för lokalhyresgäst

Det händer mycket inom det rättsliga området i allmänhet och inom det fastighetsrättsliga området i synnerhet. Flödet av nyheter och avgöranden är stort men här tar vi upp några som både är intressanta och aktuella utifrån ett fastighetsperspektiv.

Högsta domstolen har den 24 oktober meddelat en dom med stort intresse i både hyresrättsliga och skadeståndsrättsliga frågor.

En bolag (C) driver en konfektyrbutik på Slöjdgatan i Stockholm i en lokal som hyrs av fastighetsägare W. I mars 2021 lossnade en s.k. kylbaffel (ett kyl- och ventilationsaggregat) från taket och vatten spreds i lokalen. Hyresgästen C drabbades av skador på varor och inventarier och drabbades av uteblivna intäkter. Hyresgästens försäkringsbolag Trygg-Hansa betalade ut försäkringsersättning till C för skadorna.

Trygg-Hansa väckte därefter talan mot hyresvärden W med regresskrav och hävdade att det var W som hyresvärd som vara ansvarig för skadan. W invände dock att hyresgästen inte hade reklamerat till dem i tid, att rätten att kräva skadestånd till följd av skadan därför har fallit bort och att det därför skulle saknas grund för Trygg Hansas regresskrav. Trygg-Hansa menade att det inte har förelegat någon skyldighet för C att reklamera.

Tingsrätten hänsköt med stöd av 56 kap. 13 § rättegångsbalken frågan till Högsta domstolen huruvida C i egenskap av hyresgäst haft en reklamationsskyldighet i förhållande till sin hyresvärd W i förevarande fall.

HD konstaterade att det förvisso finns en skyldighet enligt 12 kap. 24 § andra stycket jordabalken att genast lämna hyresvärden meddelande om en skada, om den är så allvarlig att den ofördröjligen måste avhjälpas för att inte allvarlig olägenhet ska uppstå. Om hyresgästen inte underrättar hyresvärden är hyresgästen ansvarig för den skada som föranleds av dennes försummelse. Vidare följer av 12 kap. 11 § jordabalken att om en lokal skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig har hyresgästen rätt till ersättning för skada som uppstår, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans eller hennes försummelse.

HD konstaterade även att det finns en generell princip att en part som påstår sig ha lidit skada har en skyldighet att reklamera vid kontraktsbrott. Men samtidigt ska hänsyn tas till vilket rättsområde som det är fråga om och huruvida det är fråga om kortvariga eller långvariga avtal. Kravet på reklamation är enligt HD generellt lägre vid långvariga avtal, som till exempel hyresavtal.

Vidare noterade HD att reglerna i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) är specialanpassade för hyresförhållanden och är detaljrika med flertal bestämmelser om hur parterna är skyldiga att kommunicera med varandra. Hyresavtalets särdrag och lagstiftningens utformning talar enligt HD mot att en hyresgäst skulle vara skyldig att reklamera för att bibehålla sin rätt till skadestånd vid brist i nyttjanderätten.

HD:s slutsats är alltså att det inte finns någon skyldighet för en lokalhyresgäst att reklamera vid brist i nyttjanderätten.  

Högsta domstolens beslut den 24 oktober 2024 i mål Ö 873-24.