Fastighetsåret 2024: Ökad aktivitet & återhämtning

Fastighetsåret 2024 präglades av en gradvis återhämtning och en tydlig ökning i transaktionsvolymer, även om större affärer dröjde till årets slut. Under året var den månatliga transaktionsaktiviteten genomgående högre än föregående år, med undantag för juni, som låg i nivå med 2023, samt juli, som uppvisade en marginell nedgång.

Den enskilt största transaktionen under året registrerades i december, då Brinova förvärvade en omfattande fastighetsportfölj från K-Fastigheter till ett värde av 10,8 miljarder kronor. Portföljen bestod huvudsakligen av bostadsfastigheter belägna i Skåne och Småland, och affären utgjorde en betydande del av årets totala transaktionsvolym.

Enligt Svefa uppgick den sammanlagda transaktionsvolymen för 2024 till 137 miljarder kronor, exklusive börs- och strukturaffärer. När dessa inkluderas uppgår den totala volymen till 148 miljarder kronor.

Den totala transaktionsvolymen på 137 miljarder kronor innebär en ökning med 44 % jämfört med föregående år, vilket indikerar en återgång till högre aktivitet på fastighetsmarknaden.

Den ökade tillgången till kreditmarknaden under senare delen av året har skapat bättre förutsättningar för fastighetstransaktioner. Den minskade osäkerheten kring den makroekonomiska utvecklingen, i kombination med en ökad förutsägbarhet avseende finansieringskostnader, har bidragit till en stabilisering av investeringsviljan och ett ökat transaktionsflöde under 2024 jämfört med föregående år..

Fastighetsåret 2024 kan sammanfattas som ett år av successiv återhämtning, där transaktionsvolymerna ökade markant jämfört med 2023. Den förbättrade tillgången på kapital, tillsammans med en mer stabil makroekonomisk miljö, har lagt grunden för en ökad investeringsaktivitet inom fastighetssektorn. Med en fortsatt stabilisering av kreditmarknaden och potentiella räntesänkningar under 2025 kan transaktionsvolymerna väntas stärkas ytterligare, vilket skulle bidra till en fortsatt positiv utveckling på fastighetsmarknaden

Under det fjärde kvartalet 2024 observerades en kraftig ökning av transaktionsvolymen jämfört med föregående kvartal. Q4 2024 uppvisade en tillväxt om hela 139 % i förhållande till Q3 2024, vilket markerar en exceptionellt stark avslutning på året och indikerar en tydlig återhämtning i marknadsaktiviteten. Trots denna positiva utveckling visar en sammanställning av kvartalsdata över tid att Q3 2024 fortsatt var ett av de svagaste kvartalen som uppmätts, endast överträffat av Q3 och Q1 2023, vilka noterade ännu lägre transaktionsvolymer. Detta understryker att fastighetsmarknaden fortfarande har präglats av volatilitet och att återhämtningen skett från låga nivåer.

Den kraftiga ökningen under Q4 kan troligen tillskrivas en kombination av förbättrade finansieringsförutsättningar, minskad osäkerhet på kreditmarknaden och ett ökat investerarintresse inför årsskiftet. Denna trend antyder att marknaden är på väg mot en stabilisering, även om variationerna mellan kvartalen fortsatt är betydande.

De tre största marknaderna sett till transaktionsvolym under 2024 var:

Stockholm: 34,2 miljarder kronor
Göteborg: 10,8 miljarder kronor
Solna: 6,7 miljarder kronor

Den starka volymökningen i dessa regioner visar på en fortsatt attraktivitet för investeringar i storstadsområden, där efterfrågan på kommersiella och bostadsrelaterade fastigheter är som störst.

Fler större affärer

Något vi såg redan föregående år var en trend mot större affärer. Denna trend håller i sig. För 2024 ser vi även en ökning av antalet affärer. Under 2024 har det genomförts ca 705 affärer (137 mdkr) detta är en ökning från 2023 då det skedde 677 affärer (95 mdkr).

Miljardaffärerna har ökat med 57% mellan 2023 och 2024 medan antalet affärer mellan 500 mkr >1 mdkr ökade med ca 43%

Det utländska intresset

Efter en period av lågt intresse från utländska investerare ökade det internationella kapitalinflödet under 2023, då den totala andelen utländska investeringar uppgick till 25 %. Denna trend avtog dock under 2024, då volymen minskade till 14 %. Under året har det observerats ett svalare intresse från utländska aktörer, även om några större transaktioner genomfördes. Bland dessa märks Aermont Capitals förvärv av 60 % av Svenska Nyttobostäder för 5,04 miljarder kronor samt NREP och dess dotterbolags investeringar i hotell, bostäder och samhällsfastigheter till ett värde av cirka 4,1 miljarder kronor. Den största utländska försäljningen under året gjordes av Deka Immobilien, som avyttrade kontor, hotell och handelsfastigheter för drygt 3 miljarder kronor.

Detta kan delvis bero av att den svenska kronan under 2024 försvagats mot både euron och den amerikanska dollarn. Från årets början fram till november ökade dollarn med 9,4% och euron med 4,4% i värde gentemot kronan.

Fastighetsmarknadens utveckling per segment 2024

Bostäder

Bostadssegmentet har varit det starkast växande under 2024, med en ökning på 93 % jämfört med 2023, motsvarande 20,8 miljarder kronor. Detta är marginellt lägre än helåret 2022 (-0,2 %) men avsevärt lägre än nivåerna under 2021 och 2020.
Bostäder utgör 32 % av den totala transaktionsvolymen i riket, med en tydlig variation mellan kvartalen. Under tredje kvartalet 2024 stod bostadssektorn för 52 % av den totala transaktionsvolymen, en andel som till stor del påverkades av större affärer såsom Aermont Capitals förvärv av 60 % av Svenska Nyttobostäder (5,04 miljarder kronor) och Slättös delköp av en studentbostadsportfölj från K2A (1,24 miljarder kronor).

Industri

Industrisegmentet utgör 20 % av den totala volymen i riket och har ökat med 13 % (3,2 miljarder kronor) jämfört med 2023. Trots denna ökning är volymen fortsatt lägre än nivåerna från 2019, 2020, 2021 och 2022.

Lokaler

Lokaler står för 36 % av den totala transaktionsvolymen i riket och har ökat med 84 % (23 miljarder kronor) jämfört med 2023. Trots denna kraftiga ökning är volymen fortfarande lägre än under åren 2019, 2021 och 2022.

De största lokaltransaktionerna under 2024 inkluderar:

Yrket 4, Solna – 3,6 miljarder kronor
Mentorn 1, Stockholm – 2,997 miljarder kronor
Stigbygeln 5, Stockholm – 2,8 miljarder kronor

Fastighetstransaktioner i Stockholm, Göteborg och Malmö 2024

Stockholm – Stabil marknadsledare

Stockholms län befäster sin position som den starkaste fastighetsmarknaden i landet, med en transaktionsvolym på 62,5 miljarder kronor, motsvarande 46 % av den totala volymen. Av detta står Stockholms kommun för 34 miljarder kronor, vilket utgör 25 % av den nationella transaktionsvolymen.

Lokaler är det dominerande segmentet i Stockholms län och svarar för 53 % av den totala volymen i länet och 67 % av volymen i kommunen.

Andel av transaktionsvolymen i Stockholms län 2024:

Bostäder: 27 %
Industri: 8 %
Lokaler: 53 %
Mark & Övrigt: 6 %
Specialfastigheter: 6 %

Göteborg – Kraftig uppgång inom lokalsegmentet

Västra Götalands län uppvisar en transaktionsvolym på cirka 16,7 miljarder kronor, motsvarande 12 % av den totala marknaden. Göteborgs kommun står för 10,8 miljarder kronor, vilket motsvarar 8 % av den totala transaktionsvolymen i landet.

Den mest anmärkningsvärda förändringen i regionen är tillväxten inom lokalsegmentet.

Andel av transaktionsvolymen i Västra Götalands län 2024:

Bostäder: 14 %
Industri: 29 %
Lokaler: 41 %
Mark & Övrigt: 8 %
Specialfastigheter: 9 %
Specialfastigheter: -7 %

Malmö – Stark utveckling inom bostäder och industri

Transaktionsvolymen i Skåne län uppgår till cirka 19,6 miljarder kronor, vilket motsvarar 14 % av den totala volymen. Malmö kommun står för 2,8 miljarder kronor, vilket utgör 2 % av den totala transaktionsvolymen.

Den största tillväxten i Skåne syns inom bostads- och industrisegmenten, jämfört med föregående år. Däremot har specialfastigheter minskat kraftigt..

Andel av transaktionsvolymen i Skåne län 2024:

Bostäder: 58 %
Industri: 24 %
Lokaler: 13 %
Mark & Övrigt: 2 %
Specialfastigheter: 2 %

Stabilare ekonomiska förutsättningar

Under 2024 har Riksbanken genomfört successiva räntesänkningar för att stimulera den svenska ekonomin i ett läge med dämpad tillväxt och låg inflation. I januari 2025 sänktes styrräntan till 2,25 %, vilket markerade den sjätte sänkningen sedan maj 2024.

Kreditmarknadens påverkan på fastighetssektorn 2024 och utsikter för 2025

De högre räntenivåerna och den restriktiva kreditgivningen under 2023 oh delar av 2024 har ledde till avsevärt ökade finansieringskostnader för fastighetsbolag, vilket i sin tur dämpade lönsamheten och investeringsviljan. Denna finansiella åtstramning har resulterat i en kraftig nedgång i transaktionsvolymerna, då många aktörer valt att avvakta i en osäker marknad.

Den begränsade likviditeten har även försvårat värderingen av fastighetstillgångar, då bristen på referenstransaktioner har gjort det svårt att fastställa marknadsvärden. Detta har lett till ökad försiktighet bland både investerare och kreditgivare, vilket ytterligare har dämpat marknadsaktiviteten. Under 2024 lättades kreditmarknaden upp och finansiering på flera sätt var möjlig.

Utblick mot 2025

Inför 2025 finns förväntningar om att en stabilisering kan ske, särskilt om Riksbanken genomför de prognostiserade räntesänkningarna. En successiv sänkning av styrräntan skulle kunna förbättra kreditvillkoren och gradvis återställa investeringsviljan inom fastighetssektorn.

Trots denna möjliga lättnad kvarstår flera utmaningar. Kreditgivare väntas fortsatt ha en selektiv hållning, där finansiering i första hand beviljas till aktörer med starka balansräkningar och långsiktigt hållbara affärsmodeller. Samtidigt kan en fortsatt osäkerhet kring inflation och makroekonomisk utveckling begränsa tempot i en eventuell återhämtning.

Under 2025 förväntas en ökad transaktionsaktivitet. Förvärvsmarknaden kan i högre grad präglas av opportunistiska investerare som ser möjligheter i prissatta tillgångar, särskilt om finansieringsvillkoren förbättras.

Sammanfattningsvis står fastighetssektorn inför ett fortsatt utmanande 2025, men med potentiella lättnader om kreditmarknaden stabiliseras och räntetrycket minskar. Branschens utveckling kommer i stor utsträckning att avgöras av centralbankens penningpolitiska beslut, investerarnas riskaptit samt bankernas inställning till utlåning.

Under 2024 genomfördes omfattande nyemissioner

Fastighetsbolagen genomförde nyemissioner ii syfte att stärka sina balansräkningar, säkerställa finansiell stabilitet och möjliggöra framtida investeringar. Nedan listas de fem största kapitalanskaffningarna inom sektorn under året.

Intea Fastigheter AB – 2,03 miljarder kronor
I samband med sin börsintroduktion på Nasdaq Stockholm i december 2024 genomförde Intea Fastigheter en nyemission omfattande B-aktier till ett värde av 2 miljarder kronor samt D-aktier för ytterligare 30 miljoner kronor. Teckningskursen fastställdes till 40 kronor per aktie. Kapitalanskaffningen syftade till att stärka bolagets kapitalstruktur och möjliggöra fortsatt expansion.
Nyfosa Holding AB – 1,73 miljarder kronor
Nyfosa genomförde i maj 2024 en riktad nyemission av 17 miljoner stamaktier till en teckningskurs om 102 kronor per aktie, vilket tillförde bolaget cirka 1,73 miljarder kronor. Emissionen genomfördes i syfte att stärka bolagets finansiella ställning och skapa utrymme för framtida strategiska investeringar.
Sveafastigheter AB – 7,9 miljarder kronor i bolagsvärdering vid notering
Inför bolagets börsnotering på Nasdaq First North den 18 oktober 2024 genomförde Sveafastigheter en nyemission med en aktiekurs om 39,50 kronor, vilket resulterade i en bolagsvärdering om cirka 7,9 miljarder kronor. Kapitalanskaffningen syftade till att finansiera bolagets fortsatta expansion inom bostadssegmentet.
KlaraBo Sverige AB – 390,8 miljoner kronor
I december 2024 genomförde KlaraBo en företrädesemission om 390,8 miljoner kronor. Befintliga aktieägare erbjöds möjlighet att teckna en ny B-aktie för varje fem innehavda aktier till en teckningskurs om 15 kronor per aktie. Kapitalet användes för att stärka bolagets likviditet och investera i befintliga fastighetsbestånd.
Fastighets AB Trianon – 250 miljoner kronor
I mars 2024 genomförde Trianon en riktad nyemission om 250 miljoner kronor till en teckningskurs om 16 kronor per aktie. Emissionen bestod av en kontant del på 184 miljoner kronor samt en kvittningsemission av hybridobligationer på 66 miljoner kronor. Syftet var att stärka bolagets finansiella handlingsutrymme och refinansiera delar av dess skuldstruktur.

Fastighetsmarknadens förutsättningar 2025 – Stabilisering och ökad transaktionsbenägenhet

Under 2025 råder gynnsamma förutsättningar för att genomföra fastighetstransaktioner, då marknadens fundamentala faktorer har stabiliserats jämfört med föregående år. Kapitaltillgången har förbättrats, dels genom en mer förutsägbar ränteutveckling, dels genom att kreditgivare har återgått till en mer normaliserad utlåningspraxis. Den ökade tydligheten kring finansieringskostnader skapar en tryggare investeringsmiljö, vilket minskar den finansiella osäkerheten för både köpare och säljare.

Under januari 2025 har transaktioner till en volym strax under sex miljarder genomförts. Årets första månad har främst noterat transaktioner inom lokalsegmentet som utgör cirka 36% av den totala volymen och industri om cirka 30 %. Vi kan även konstatera att det gjorts transaktioner inom segmentet specialfastigheter, ca 28%av den totala volymen.

Utmaningen framåt ligger i att balansera prisförväntningarna mellan marknadens aktörer. För att transaktionsvolymerna ska öka ytterligare behöver köpare och säljare nå en gemensam förståelse av marknadsvärden och avkastningskrav. En fortsatt anpassning av prissättningen, i kombination med en mer aktiv marknadsdialog, är avgörande för en ökad likviditet i marknaden.

Med förbättrade finansieringsvillkor, stabiliserade makroekonomiska faktorer och en växande investeringsvilja finns nu alla förutsättningar för en mer dynamisk och aktiv fastighetsmarknad under 2025.

Den svarta svanen efter pandemi, inflation och ekonomisk osäkerhet är nu den geopolitiska spelplanen och dess risker. Geopolitisk osäkerhet under 2025 medför betydande risker för fastighetsinvesteringar, där faktorer som politisk instabilitet, handelspolicyer och diplomatiska spänningar kan utlösa marknadsvolatilitet. Osäkerhet kring ekonomiska sanktioner, valutafluktuationer och förändrade regleringslandskap kan påverka både avkastning och likviditet negativt. Specifikt kan geopolitiska händelser leda till ökad riskpremie, förändrade kapitalflöden och förändrade villkor för finansiering. Dessutom kan störningar i globala leveranskedjor störa nyproduktionen. Geopolitisk osäkerhet kan ge en förändrad efterfrågan inom vissa sektorer, som logistik, försvarsfastigheter och kontor, det kan även innebära förändringar i värdeutveckling och ökade driftskostnader. Diversifiering och grundlig marknadsanalys samt noggrant övervägande av makroekonomiska indikatorer blir avgörande för att hantera dessa risker.

// Katrin Wallensjö, affärschef Analys, Svefa