Fastighetsåret 2021 skriver in sig i historien!

Det var full fart redan från första stund vad avser fastighetsaffärer året 2021 även om volymen under januari månad understeg volymen för det föregående året 2020 samma månad. Följande 11 månader slog 2021 år 2020 i volym, varje månad. Redan efter kvartal tre kunde vi ana att det skulle bli ett transaktionsintensivt år. Hur stor volym som skulle omsättas var det nog få som kunnat gissa. April, juni, september och december är månader som står ut volymmässigt och slog 2020 med råge. Trots en fortsatt pandemi och virusmutationen omikron så var intresset för att investera i fastigheter det största vi sett.

Den totala transaktionsvolymen uppgick preliminärt till nästan 290 miljarder kronor. Det kan jämföras med föregående år då volymen uppgick till cirka 195 miljarder kronor, vilket är en ökning med nästan 50%. Inkluderar vi uppköpen och sammanslagningarna på börsen når vi en total volym om cirka 400 miljarder kronor.

Historiskt bra december

Det som 2020 var en historiskt bra decembermånad slogs med cirka 40 miljarder kronor 2021. Den höga affärsvolymen under årets fjärde kvartal kan till viss del förklaras av den enorma Akeliusaffären.

Flight to safety – ett beteende som består. Stort intresse i bostäder och samhällsfastigheter

Specialfastigheter eller samhällsfastigheter samt bostadssegmentet utgör de stora vinnarna för 2021, vilket delvis kan förklaras av att investerarmarknaden värdesätter de stabila kassaflödena och låga riskerna som förknippas med dessa tillgångar. Bostäder blev det till volym sett absolut största segmentet 2021. Svefa har under pandemins gång följt intresset för dessa två lokalslag och har konstaterat att investerare i fastighetsbranschen sett bostäder och samhällsfastigheter som än mer attraktiva i en marknad där man med viss osäkerhet tittat på kontorens framtida utnyttjande och betydelse, samt sett en osäkerhet i handelns utveckling.

Tre stora och intressanta bostadsaffärer under 2021

  Kommun Köpare Säljare Area,
kvm
Köpe-
skilling,
mdkr*
Pris,
kr/kvm
Akeliusaffären Stockholm, m.fl. Heimstaden Akelius 859 300 36,70 42 700
1 100 hyresrätter i Linköping Linköping Heimstaden Stångåstaden 84 900 2,50 29 400
830 lägenheter i Landskrona Landskrona Victoria Park Paulssons 71 000 1,60 22 500
* Köpeskillingen avser endast fastigheter i Sverige

 

Kontoren – var oron befogad?

De tidigare indikationerna på att det under 2020 fanns flertalet kommande kontorsvakanser centralt i Stockholm tillsammans med att antalet andrahandsuthyrningar inom segmentet noterades mer frekvent under föregående år ser vi inte i samma utsträckning. Uthyrningen har tagit fart och sker åter på höga nivåer i storstäderna, i Stockholm når man inte riktigt de toppnivåer som var innan pandemin även om det sker avslut på höga nivåer.  I Göteborg har man fortfarande vakanser att vänta. Dessa beror dock på nyproduktion av kontor snarare än ändrat beteende avseende kontorens utnyttjande. Under 2021 kan vi konstatera att flera affärer genomförts inom kontorssegmentet på riktigt höga nivåer, och att segmentet fortfarande attraherar investerare.

Tre stora intressanta köp av kontorsfastigheter under 2021

Affär Kommun Köpare Säljare Area,
kvm
Köpe-
skilling,
mdkr*
Pris,
kr/kvm
Lindhagensporten Stockholm Folksamgruppen Invesco Real Estate 35 200 2,30 65 300
Adonis 2 och 16 & Moraset 24 Stockholm Folksamgruppen AMF Fastigheter 14 700 2,14 145 600
Kontor på Kungsholmen Stockholm Axfast Ariem 16 100 1,15 71 500

 

Logistikfastigheter

Svefa spådde att detta segment skulle bubbla upp till en favorit att investera i hos många aktörer. Vi kan konstatera att det blev så, bland annat som vi nämnt från utländskt kapital.Det har även byggts logistik på spekulation.

Volymen avseende logistik/industri har varit stabil mellan åren, men skillnaden 2020/2021 är större än vid föregående årsskifte. Vi bedömer att segmentet kommer att vara fortsatt intressant att investera i, även om restriktioner kommer att lättas på bedömer vi att de förändrade köpmönster som drivit e-handelns framgång kommer bestå vilket på sikt kommer att kräva en anpassning av logistigfastigheter. Vi förutspådde att detta kommer att påverka de citynära logistikfastigheterna som blir än viktiga i denna kedja. Detta får vi på Svefa frekventare indikationer på.

Tre stora intressanta affärer av industrifastigheter under 2021

Affär Kommun Köpare Säljare Area,
kvm
Köpe-
skilling,
mdkr*
Pris,
kr/kvm
53 stycken industri- och lagerfastigheter Göteborg, m.fl. Blackstone Castellum 355 300 5,00 14 100
Nordisk logistikportfölj Jönköping, m.fl. AXA Logicenter (NREP) 303 200 5,00 16 500
17 industrifastigheter i Skellefteå Skellefteå NP3 Fastigheter Skellefteå kommun 134 700 1,30 9 600
* Köpeskillingen avser endast fastigheter i Sverige

 

Fördelning per fastighetstyp

När vi tittar på segmentens del av total volym ser det ut som att vissa av segmenten backat, men är det verkligen så?

Nej så är det inte, genom en kraftig total ökning och bostadssegmentets kraftiga ökning kan det se ut som vissa av segmenten backar, se nedan för graf per segment. Samtliga segment ökar i volym 2021 mot 2020 förutom Svefas kategori ” Mark & övrigt” som minskar något i volym.

Under året har även ett antal bolagsövertaganden skett på börsen. Exempelvis Castellums köp av aktierna i Kungsleden (ca 43 mdkr). SBB utmärker sig även under 2021 som en aktiv aktör, bland annat genom förvärvet av aktierna i Offentliga hus (ca 9 mdr).Dessa affärer ingår inte i Svefas sammanställning över total volym 2021 då de avser överlåtelser av börsnoterade aktier.

Det har varit ett fortsatt intresse från utländskt kapital att investera i den svenska fastighetsmarknaden och det är framför allt i logistiksegmentet vi kan se ett stort intresse.

God tillgång på kapital, låga finansieringskostnader samt brist på investeringsalternativ driver på investeringsintresset för fastigheter. Detta har bidragit till att vi sett en press nedåt på avkastningskraven i många segment och därmed fått ett flertal rekordnoteringar. Det är också intressant att investerare nu räknar på och kommer till avslut i segment som var tröga under föregående år som tex handel.

God tillgång på kapital och låga finansieringskostnader bäddar för starkt 2022 – trots en ökad inflation

För 2022 ser det ut som att det fortsatt gynnsamma investeringsklimatet i form av låga räntor och låga finansieringskostnader kommer att bestå. Detta skrev vi om i utsikterna inför 2021 men - det finns inga indikationer på en avmattning i intresse från investerare utan vi spår att även 2022 kommer att bli ett år med hög transaktionsattraktivitet.

Några frågor vi trodde vi skulle kunna följa och få svar på 2021 var: Hur utvecklas den fysiska arbetsplatsen, hur kommer den att se ut när fler och fler företag upptäcker att det går att jobba digitalt via distans? Hur påverkar utvecklingen de som arbetar hemma? Blir följden att bostaden behöver se annorlunda ut?

Vi kan konstatera att dessa frågor inte blev helt besvarade under 2021. Vi kan däremot konstatera att bostäder blev glödhett, och kontoren gick inte under, dock ser vi att fler anpassningar sker där man i viss mån skärmar av de stora kontorslandskapen till mindre enheter.

Vi ser fram emot 2022 där vi följer dessa frågor vidare.

En fråga som ter sig mer och mer aktuell vartefter tiden går är vart är inflationen och räntan är på väg, Kommer vi få stigande räntenivåer, hur mycket och när? Detta kommer så klart få vissa följdeffekter på fastighetsmarknaden om det sker, men hur stora? Hållbarhet är en annan fråga Svefa följer nära och är något de flesta fastighetsägare jobbar med. Vi bedömer att det kommer att komma fler krav från investerare på hållbarhetstemat, kanske även ett utökat regelverk. Hur det påverkar driftnetton och framtida fastighetsvärden får transaktionerna under kommande år visa. En annan hållbarhetsaspekt är den sociala hållbarheten som påverkar fastigheter på många sätt, t.ex. avseende kostnader och attraktivitet från investerare.

En annan varningsflagga som seglar upp i ett globalare perspektiv är oroligheterna i öst och främst kring Ukraina. Detta påverkar ännu inte den svenska fastighetsmarknaden, men vi håller ett öga på utvecklingen.

Dessa frågor ser vi fram emot att följa och analysera under 2022, kanske kommer svaret i 2022 års fastighetskrönika.

Vi använder cookies på denna webbplats. Läs mer om vad det innebär.