Oklara förutsättningar för svensk fastighetsmarknad

Svefas vice Vd och Affärsområdeschef Transaktioner, Gustav Källén, kommenterar den senaste tidens händelser och utvecklingen på fastighetsmarknaden utifrån ett fastighetsekonomiskt perspektiv. Utsikterna är mörka men inte hopplösa om vi håller ihop.

De senaste dagarna har vi sett flera uttalanden och prognoser om vart nuvarande pandemi leder samhället – både ur ett hälsoperspektiv och på senare tid ur ett ekonomiskt perspektiv. Ur ett fastighetsekonomiskt perspektiv kan jag inte mer än konstatera att flera scenarion är möjliga och en negativ effekt är mycket sannolik men i nuläget är det svårt att dra generella slutsatser. Läget förändras från dag till dag och lika så balansen och prioriteringen mellan olika avväganden som i slutänden kommer att påverka hur investeringsmarknaden för fastigheter står sig.

Aktiemarknadens kraftiga volatilitet visar på hur svårt investeringsmarknaden har att förutse konsekvenserna på både kort och lång sikt. Att samhällsekonomin kraftigt kommer att påverkas är ett faktum och enligt en av de första preliminära bedömningarna från till exempel SEB:s prognosuppdatering på fredagen den 20 mars faller BNP med 2,7 procent 2020, för att studsa tillbaka med 3,4 procent 2021, och arbetslösheten stiger till 10 procent. Men det finns betydligt dystrare scenarion, till exempel Goldman Sachs som beskriver en sänkning om 6 procent i årstakt under kvartal ett och hela 24 procent i kvartal två för den amerikanska ekonomin. Allt handlar om vilka scenarion som appliceras på nuvarande pandemi.

I det korta perspektivet kan säkra direktinvesteringar i fastigheter ses som en trygg hamn – till exempel samhällsfastigheter och bostäder – men om en framtida ekonomi leder oss till depression och massarbetslöshet så kommer begreppet säkra segment att vara utsuddat. Min övertygelse är att det kommer gå att göra affärer men det kommer kräva sakkunskap och finansiell styrka.

Där vi befinner oss idag innebär även att det är oerhört svårt att prissätta risk och oro. Sett ur bankernas totala belåning kan fastighetskrediter generellt vara att föredra. Framförallt de med låg operationell risk såsom bostäder och samhällsfastigheter. Dessa krediter har dessutom en pant och trygghet i grunden och vid tidigare fastighetskris visade bankerna att de hade en förmåga att lösa in och växla ut dessa problemkrediter, även om detta inte är något önskvärt scenario. Något som dessutom torde vara betydligt svårare inom andra kreditgivningssegment samt de fastighetssegment som har högre operationell risk – till exempel handel. Oaktat de räddningspaket som ställts ut för att garantera bankfinansiering så måste den underliggande affärsrisken bedömas, vilket leder mig att tro att vem som efterfrågar krediten och till vad kommer att spela större roll än någonsin och vi kommer få se en väldigt stor spridning gällande villkor för bankfinansiering. Något som vi på Svefa redan ser i våra pågående processer, där samtliga bud som kommit in under de senaste två veckorna innehåller villkor om kreditgivning, även från aktörer som aldrig flaggat för detta tidigare.

Det vi ser idag är att processer där både säljare och köpare har starka balansräkningar, långsiktiga strategier och rör sig inom segmenten samhällsfastigheter och bostäder så löper dessa processer på enligt plan. Likaså byggrättsförsäljningar där produktionsstart ligger mer än ett år och framåt fullföljs, men bara i de bästa lägena. Byggrättsprojekt längre ut på riskskalan pausas. Renodlade kontorsfastigheter samt kontor med begränsade inslag av handel och restaurang går fortsatt bra. I de processer som berör fastigheter eller bestånd med högre direktavkastning så ser vi en omfördelning av ledande bud, där opportunister faller bort på grund av osäkerhet kring framtida bankfinansiering. Regionala affärer står fortsatt ut i sammanhanget sett till att de är väldigt svåra att generalisera. Det kan avspeglas av att stämningsläget i ekonomin har kommit olika långt beroende på hur regionen drabbats av nuvarande pandemi samt att lokala mindre affärer inte påverkas av centrala kreditkommittéer. Sammanfattningsvis tror vi på en påtaglig tillväxt i skillnaden mellan avkastningskraven avseende trygga respektive mer opportunistiska investeringar.

Jag är övertygad om att vi i spåren av nya Coronaviruset, Covid-19, kommer att se många förlorare och få vinnare. Även om det historiskt har visat sig att vi snabbt glömmer de kriser vi precis genomgått tror jag inte att svensk fastighetsmarknad kommer att återgå till ett lika läge, möjligtvis en stark investeringsmarknad, men inte fullt ut lika stark innan denna globala kris. 

Min förhoppning är att vi att vi väljer att ta oss igenom denna situation tillsammans och att länder inte väljer vägen – ensam är stark. Då kommer det dröja länge innan investeringsmarknaden, fastighetsmarknaden och samhället i stort är tillbaka på den nivå som vi befann oss på innan vi åkte på sportlov.

Gustav Källén, vice vd

 

Det är viktigt att komma ihåg att i oroliga tider krävs noggranna marknadsanalyser och fullständiga värderingar. Vi på Svefa har över 40 värderare och analytiker fördelade på 14 kontor. De står i ständig kontakt med din lokala marknad och finns beredda för att ge dig vår syn på marknaden.

Tveka inte att höra av dig till Svefas Affärsområdeschef för Värdering & Analys, Jan Tärnell, jan.tarnell@svefa.se

Jan Tärnell

Affärsområdeschef Värdering & Analys

010-603 87 23 jan.tarnell@svefa.se
Vi använder cookies på denna webbplats. Läs mer om vad det innebär.